El aumento de la inflación y de los tipos de interés en los últimos dos años ha llevado a una fuerte disminución en los desequilibrios en los mercados inmobiliarios de los grandes centros financieros mundiales, según el análisis de riesgo de burbuja inmobiliaria de UBS. En la edición de este año, solo Zúrich y Tokio permanecen en la categoría de riesgo de burbuja, frente a las nueve ciudades de hace un año. Toronto, Frankfurt, Múnich, Hong Kong, Vancouver, Ámsterdam y Tel Aviv vieron disminuir sus desequilibrios, aunque siguen sobrevalorados. Madrid, junto a Boston, San Francisco o Sao Paulo, mantiene valores razonables, lejos del riesgo de burbuja.
Los bajos costes de financiación han sido fundamentales en los mercados inmobiliarios mundiales durante la última década, pero han elevado los precios de las viviendas a alturas vertiginosas. Sin embargo, el abrupto final del entorno de bajos tipos de interés ha sacudido este castillo de naipes, y en poco más de un año los precios y valoraciones de las propiedades han caído, más en unas ciudades que en otras, durante los últimos cuatro trimestres.
“Durante el último año, los precios de la vivienda ajustados a la inflación han experimentado la caída más pronunciada desde la crisis financiera mundial de 2008 en prácticamente todas las ciudades”, firma Claudio Saputelli, Head swiss & global real estate de la Oficina de Inversiones GWM de UBS.
El crecimiento de los precios de la vivienda se ha visto afectado debido al aumento de los costes de financiación, ya que los tipos hipotecarios se han triplicado aproximadamente desde 2021 en la mayoría de los mercados.
En Índice Global de burbuja inmobiliaria de UBS destaca que el crecimiento anual de los precios nominales en las 25 ciudades analizadas se ha estancado, después de un fuerte aumento del 10% hace un año. En términos ajustados a la inflación, los precios son incluso un 5% más bajos ahora que a mediados de 2022. Las ciudades perdieron la mayor parte de los aumentos de precios reales logrados durante la pandemia y ahora están nuevamente cerca de los niveles de mediados de 2020.
“Las ciudades que han estado en mayor riesgo de burbuja al menos una vez en los últimos tres años registraron una caída uniforme del precio medio en torno a un 10%. Sin embargo, el impacto de los tipos de interés más altos ha variado notablemente entre ciudades, y la corrección de los precios ha dependido también de varios otros factores”, agrega Matthias Holzhey, senior real estate economist de la Oficina de Inversiones GWM de UBS
Los tipos de interés más altos han impactado en los precios de la vivienda de manera diferente dependiendo de los desequilibrios existentes en cada ciudad. En Frankfurt y Toronto, las dos ciudades con las puntuaciones de riesgo más altas en la edición del año pasado, el precio real cayó un 15% en los últimos cuatro trimestres. Una combinación de valoraciones altas de mercado y plazos hipotecarios relativamente cortos ejerció una fuerte presión sobre los precios en Estocolmo y, en menor medida, en Sídney, Londres y Vancouver.
En cambio, en Madrid, Nueva York o São Paulo, ciudades con valoraciones de riesgo moderadas hasta el momento, los precios reales de las viviendas han seguido aumentando a un ritmo moderado.
El mercado inmobiliario de Madrid se encuentra en territorio razonable. En comparación con otras ciudades de la eurozona, la capital española se ha mantenido asequible según la relación precios-ingresos. Después de un período de estancamiento de tres años, los precios aumentaron un 3% en términos ajustados por inflación durante los últimos cuatro trimestres. En general, siguen estando un 25% por debajo del máximo histórico de 2007.
“La demanda se está desplazando hacia el mercado de alquiler a medida que los tipos de interés más altos reducen el atractivo de comprar propiedades. Se esperan más desarrollos de construcción para alquiler, manteniendo el mercado en equilibrio”, afirma el estudio de UBS para Madrid.
De hecho, esta tendencia se generaliza. A medida que el acceso a la compra de una vivienda asequible se ha deteriorado significativamente, el alquiler se ha disparado. Aparte de las ciudades de EEUU, el crecimiento del alquiler nominal se ha acelerado notablemente desde mediados de 2022 y ha sido positivo en todas las ubicaciones analizadas. Los mayores aumentos de los alquileres se registraron en Singapur y Dubái.
La demanda muestra brotes verdes, aunque parece demasiado pronto para un cambio
Como las tasas de desempleo en todos los países se han mantenido muy por debajo de sus promedios de diez años, el consiguiente alto nivel de seguridad laboral ha amortiguado en parte el impacto de los crecientes costes de financiación sobre la demanda de vivienda.
Pero el crecimiento de los ingresos impulsado por la inflación y la corrección de precios no han sido suficientes para mejorar significativamente la capacidad de acceso a una vivienda asequible. En algunas ciudades, sin embargo, ya se han plantado las semillas para el próximo auge de los precios inmobiliarios.
Los destinos más buscados en los últimos años son Singapur, Dubái y Miami. En esos focos de demanda internacional destaca claramente el crecimiento de los precios de alquiler y de venta. Los precios han subido hasta un 40% y los alquileres un 50% más que hace dos años.
De hecho, la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente en la mayoría de las ciudades, ya que el trabajo híbrido no ha debilitado la demanda de vida urbana de manera sostenida. En lugares donde el número de permisos de construcción ha disminuido significativamente en los últimos trimestres (sobre todo en los centros urbanos europeos), la escasez de viviendas probablemente se intensificará aún más.
Por lo tanto, la demanda de vivienda se está acumulando y los precios pueden volver a dispararse tan pronto como mejoren las condiciones financieras de los hogares.
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